Ограничение ответственности застройщиков до 3% от цены договора долевого участия (ДДУ), установленное законопроектом № 498549-8, вызывает множество вопросов относительно его применения на практике. Одной из ключевых тем для обсуждения стало положение о том, что данное ограничение распространяется на обязательства, возникшие после 1 января 2025 года. Юристы пришли к выводу, что дольщики, у которых срок на устранение недостатков истёк до этой даты, не подпадают под действие нового ограничения. Разберём эту позицию подробнее.
Логика применения ограничений
Согласно законопроекту, положения об ограничении размера ответственности до 3% применяются к:
• Договорам долевого участия (ДДУ), заключённым до вступления закона в силу.
• Правам и обязательствам, которые возникли после 1 января 2025 года.
Это разделение даёт основание полагать, что обязательства застройщика, возникшие до 2025 года, не подпадают под новое ограничение.
Пример применения нового порядка
1. Обязательства застройщика до 2025 года
Если дольщик подписал акт приёма-передачи, например, 1 октября 2024 года, и заявил претензию на устранение недостатков в течение установленного срока (60 дней), то:
• Срок устранения недостатков истекает 30 ноября 2024 года.
• Если недостатки не устранены, с 1 декабря 2024 года у застройщика возникает обязанность выплатить компенсацию.
• В данном случае ограничение 3% не применяется, так как обязательство возникло до 2025 года.
2. Обязательства застройщика с 2025 года
Если акт приёма-передачи подписан, например, 15 ноября 2024 года, то:
• Срок устранения недостатков истекает 15 января 2025 года.
• Поскольку обязанность компенсировать недостатки наступает уже после 1 января 2025 года, на неё распространяется ограничение 3%.
Правовая позиция юристов
Юристы подчёркивают, что закон не имеет обратной силы. Это означает, что права и обязательства, возникшие до вступления в силу новых положений, должны регулироваться законодательством, действовавшим на момент их возникновения. В данном случае:
• Если у застройщика истёк срок на устранение недостатков и началась обязанность по компенсации до 1 января 2025 года, новое ограничение применяться не может.
• Если обязательство возникло после этой даты, ограничение действует в полном объёме.
Что делать дольщикам до вступления изменений в силу
Для дольщиков, подписавших акты приёма-передачи в 2024 году, важно:
1. Заявить претензии на устранение недостатков как можно раньше.
Чем раньше начнётся отсчёт 60 дней на устранение, тем больше вероятность, что обязанность по компенсации возникнет до 2025 года.
2. Фиксировать сроки.
Контролируйте дату истечения периода на устранение недостатков (60 дней) и дату начала обязанности застройщика компенсировать убытки.
3. Обращаться за консультацией к юристам.
Правильная формулировка претензии и контроль застройщика на этапе до 2025 года помогут избежать применения нового ограничения.
Новые положения об ограничении компенсации до 3% в значительной мере усложняют защиту прав дольщиков. Однако их применение возможно только к обязательствам, возникшим после 1 января 2025 года. Те, кто уже заявил претензии в 2024 году, имеют основания для получения компенсации без ограничений.
Записаться на приемку квартиры
ТИПОВЫЕ НАРУШЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ПРИЕМКЕ КВАРТИРЫ:
ВХОДНАЯ ДВЕРЬ
Наличие дефектов и повреждений
Нарушение геометрии установки двери
Неисправность фурнитуры и запирающего механизма
ПРОВЕРКА ОКОН
Наличие сколов, трещин и механических повреждений
Напушение плотности прилегания створок
Необходима регулировка фурнитуры
Теплопотери и промерзание оконных блоков
СТЕНЫ, ПОЛЫ, ПЕРЕГОРОДКИ
Наличие трещин, сколов и загрязнений
Нарушение геометрии стен и пола
Наичие мест промерзания и теплопотерь
НАПОЛЬНОЕ ПОКРЫТИЕ
Наличие дефектов напольного покрытия (сколы, царапины, некоректные швы)
Нарушении геометрии полов
ВЕНТИЛЯЦИЯ
Нарушение монтажа вентиляционных отверстий
Отсутствие тяги вентиляции
ЭЛЕКТРИКА
Отсутствие приходяего тока в квартиру
