При передаче квартиры по договору долевого участия застройщик обязан передать объект дольщику, а дольщик — принять его и подписать акт приёма-передачи. Отказ от подписания акта без законных оснований считается нарушением договора, аналогичным, например, просрочке передачи квартиры со стороны застройщика.
Однако закон предусматривает ситуацию, когда дольщик вправе отказаться от приёмки. Это возможно, если в квартире обнаружены существенные недостатки.
Когда дольщик вправе не принимать квартиру
Право отказа закреплено законодательством о долевом строительстве и подзаконными актами. Основание одно — выявление существенных недостатков, которые делают квартиру непригодной для использования по назначению.
При этом само понятие существенного недостатка напрямую в законе не раскрыто. Закон отсылает к оценке специалиста, обладающего специальными строительными знаниями.
Такой специалист по приемке должен:
-
состоять в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ
-
работать в организации, состоящей в СРО
-
использовать поверенные приборы
По результатам осмотра он выдает акт осмотра специалиста. Этот документ и является юридическим основанием для отказа от подписания акта приёма-передачи.
Без него дольщик практически лишается возможности доказать наличие существенных недостатков. Формально даже очевидные проблемы — например, отсутствие окна или отопления — без заключения специалиста не дадут законного основания для отказа.
Что считается существенным недостатком
Ключевой критерий — препятствие проживанию в квартире и использованию её по назначению.
К таким недостаткам могут относиться:
-
температура ниже норм для жилых помещений
-
отсутствие отопления
-
серьёзные трещины или сквозные дефекты окон
-
нарушения водоснабжения или отопления, создающие риск затопления
-
отсутствие входной двери
-
отсутствие электроснабжения
-
опасные нарушения электрики, создающие риск пожара
-
несоответствие фактической планировки условиям договора
Последний пункт особенно важен: изменение конфигурации квартиры может привести к проблемам с кадастром, регистрацией права собственности и фактическому получению не того объекта, который был куплен.
Недостатки, которые обычно не признаются существенными
Не все дефекты дают право отказаться от приёмки.
Например:
-
продувание монтажных швов
-
незначительное промерзание углов
-
косметические дефекты окон
-
мелкие нарушения отделки
Они могут нарушать строительные нормы, но не препятствуют проживанию, поэтому подлежат устранению в стандартный срок — 45 дней после подписания акта.
Зимние риски при приёмке
Зимой часто выявляются проблемы с промерзанием конструкций.
Существенными могут быть:
-
глубокое промерзание стен
-
дефекты оконных блоков, ведущие к потере тепла
-
риски замерзания системы отопления
Но обычное промерзание монтажных швов или углов, не влияющее на возможность проживания, обычно не считается основанием для отказа.
Манипуляции застройщиков на приёмке
Застройщики всё чаще приводят на приёмку «своих» специалистов, задача которых — подтвердить отсутствие существенных недостатков.
В такой ситуации особенно важно иметь собственного специалиста.
Если дольщик отказывается принимать квартиру, а застройщик подписывает акт в одностороннем порядке, его можно оспорить в суде.
В случае успеха акт будет считаться подписанным новой датой, а за весь период задержки может быть взыскана неустойка за просрочку передачи квартиры.
Принимать квартиру или нет: плюсы и минусы
Если существенные недостатки есть, но их можно терпеть, возникает стратегический выбор.
Если квартиру не принимать
Плюсы:
-
не платятся коммунальные услуги
-
не платится налог на имущество
-
сохраняется обязанность застройщика нести расходы по квартире
Минусы:
-
срок устранения существенных недостатков законом не ограничен
-
дольщик не может требовать устранения недостатков по качеству
-
застройщик может затягивать передачу объекта
Если квартиру принять
После подписания акта:
-
включается срок 45 дней на устранение недостатков
-
можно требовать неустойку за просрочку устранения
-
можно предъявлять требования по качеству
После истечения срока появляются варианты защиты:
-
требовать устранения недостатков в натуре
-
требовать компенсацию деньгами
Сейчас законодатель ограничил взыскание компенсации — обычно не более 3% стоимости квартиры, и эту реальность необходимо учитывать при выборе стратегии.
Судебная стратегия: устранение недостатков через экспертизу
Если дольщик требует устранения недостатков через суд, готовится строительная экспертиза.
В ней должны быть указаны:
-
перечень недостатков
-
стоимость устранения
-
сроки устранения
Последний пункт критически важен. Если срок указан в экспертизе, суд, как правило, переносит его в решение.
При просрочке исполнения решения начинает начисляться неустойка от стоимости работ.
Переговорная позиция после решения суда
Даже после решения суда застройщики не всегда хотят устранять недостатки.
Часто они оценивают реальные затраты и предлагают мировое соглашение — выплату суммы, меньшей их себестоимости ремонта, но выгодной дольщику.
В такой ситуации дольщик оказывается в более сильной позиции, чем на стадии обычных требований, и может договариваться уже исходя из реальной стоимости работ, а не ограничений закона.
